房地产“迷思”

房地产“迷思”

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第七十二期
Authors
Harry
Date
September 11, 2021
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图片来源:MARTIN TOGNOLA
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📊 市场

腾讯游戏再蒙阴影

继最严未成年人网游防沉迷规定后,游戏行业的管控还在继续。

9 月 8 日,中央宣传部、国家新闻出版署会同中央网信办、文化和旅游部等部门,约谈腾讯、网易等重点网络游戏企业和游戏账号租售平台、游戏直播平台,重申防止未成年人沉迷游戏,并对这些公司提出了更多要求。

其中包括:

  • 防止垄断
  • “氪金”管控
  • 限制游戏宣传推广
  • 加强游戏直播管理

约谈强调,各平台企业要不折不扣地落实未成年人网游防沉迷举措,禁止以任何形式向未成年人提供网络游戏账号租售服务;加强网络游戏内容审核把关,严禁含有错误价值取向的违法违规内容;强化 “氪金” 管控,下决心改变诱导玩家沉迷的各类规则和玩法设计;严格管理游戏推广,规范限制明星代言游戏广告,不得为违规游戏提供推广途径;加强游戏直播管理,禁止出现高额打赏、未成年人打赏等情况。

第二季度财报陆续公布了,上述相关公司财报中披露的关于未成年人流水占比情况如下:

16 岁以下未成年人流水占腾讯国内游戏总流水的 2.6%;B 站游戏来自 18 岁年龄以下用户充值收入在 1% 左右,对应数额分别为 10 亿元、1200 万元。距离国家新闻出版署 7 月份公布版号已过去近 50 天,不过腾讯、网易等仍有已经拿到版号的游戏按计划上线。

凭借数款王牌游戏,腾讯的游戏收入在国内游戏市场独占鳌头。今年上半年,国内 20 家头部游戏公司中,腾讯的游戏收入为其余 19 家营收之和的 2.8 倍。

对游戏行业的进一步监管,可能会对该行业的盈利前景造成打击,腾讯作为目前最大的游戏公司也将继续经受监管考验。

腾讯和网易的股票在过去三个月分别下挫超过 20%。

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|财新网、腾讯和哔哩哔哩公司第二季度财报、新华社

🔍 关键词

房地产迷思

实际上,过去的十多年间,国内最佳的投资理财方式很简单,就是买房子。以至于有“深房理”这样藏在暗处的成体系的炒房机构出现。

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而投资股票市场就是另一种命运了。十多年间,上证指数涨幅让投资者失望,其中还经历了 2015 年中的杠杆牛以及多轮股灾踏空。

但从郭树清的警告再到恒大近期的债务危机,当前住房市场面临着严峻的考验。

郭树清警告

中国银保监会主席郭树清表示:“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。” 他把房地产泡沫比作 “灰犀牛”,即明显存在但被忽视的威胁。

郭树清最担心的是中国这个全球第二大经济体的房价出现急剧下跌的情况。这十几年来,在大城市买房已被许多中国人视为稳赚不赔的投资。

经济数据

经济数据同样揭示:住房市场总值与 GDP 比例过高说明房价超过了经济发展水平。

2020年中国住房市值为 62.6 万亿美元,明显大于美国的 33.6 万亿美元、日本的 10.8 万亿美元、英法德三国合计的 31.5 万亿美元。从住房市值与GDP的比例看,2020 年中国为 414%,高于美国、日本、德国、英国、法国分别的 148%、233%、271%、339%、354%。纵观历史,主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前,住房市值与 GDP 的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势。在 1990 年代,日本房地产泡沫破灭前,住房市场总值与GDP 比例一度高达 391%。

中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配,一二线高房价,三四线高库存,导致全国住房的高市值。

恒大预警

此前中国最大的房地产企业——恒大集团在 2021 年出现罕见亏损,恒大房地产业务上半年亏损金额约合 6.18 亿美元这是自 2009 年中国恒大在香港交易所上市以来的首次亏损。但究其原因是商品房供应相对过剩,二三线城市需求量下降。

背负着沉重“去杠杆”压力的恒大通过出售资产筹集现金,极力避免出现债务违约的情况。恒大在 6 月底称其有息债务已降至人民币 5700 亿元,一年内减少了近三分之一。

郭树清眼里的房地产泡沫风险、住房市场总值过高以及房地产商所处的困境,促使政策制定者更加严格地贯彻“房住不炒”,从信贷控制房地产资金流入。

在这样的宏观经济背景以及政策主线下,房价大涨成为小概率事件。如果房产的增值现象逐渐消失,以现在低至 1-2 %的租金回报率与名义通胀的侵蚀,未来十年房地产投资将成为一潭死水。

据测算,2018 年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到 56.9%,高于英国的 48.9%、日本的 36.7%、美国的 24.3%、德国的 20.8%。2018 年中国居民金融资产配置占比为 40.4%,远低于美国的 70.6%、日本的 63.9%、英国的 53.4%......从数据上看,增加金融资产配置的建议非常合理。

不过国内资本市场的环境与土壤也在发生改变:创业板、科创板的新股发行注册制已经成功施行,再融资的便利性也得到提升;北京证券交易所的提出与建立为中小企业上市融资方案提出了新的可能。因此从中长期来看,股票市场的机会要比房地产市场多得多。

|TradingView 上证指数 000001、中国银保监会主席郭树清

🔥️ 近期热点

萨尔瓦多的危险尝试

加密货币最近的盲目上涨暴露了低利率、盲目信仰和低准入门槛带来的问题。
BY EMIL LENDOF
BY EMIL LENDOF

加密货币的早期采用者有明显的动机去促进主流接受。买家越多,价格就越高。因此,在萨尔瓦多将这种代币合法化用于支付时,加密货币受到情绪推动出现上涨,这是合乎逻辑的。其他加密货币(Alts)价格的连续上涨则不然。

根据跟踪了 9000 多种加密货币的 CoinGecko 的数据,比特币的涨幅并不是最大。世界第二大加密货币以太坊,在过去一个月里跃升了 35.38%。Solana 的 SOL 代币已经上涨了 194.34%。

这些涨势没有合理的理由,预计萨尔瓦多不会让其他虚拟货币也成为法定货币。这种上涨暴露了低利率、盲目信仰和投资者低准入门槛等因素带来的问题。

NFTs(非同质代币)的虚拟世界也推动了加密货币的发展。这种代币技术创造了数字资产(如艺术品、音乐甚至是虚拟石头)的所有权。而这一关键技术与加密货币均基于以太坊区块(Etherum)。

然而,这一切都与萨尔瓦多为寻求关注而采用比特币无关。这个贫穷的中美洲国家是第一个接受比特币作为法定货币的国家。与今年五月比特币价格暴跌相比,这也为比特币粉丝提供了一个振奋人心的消息。

价格上涨让加密货币的总市值达到 2.4 万亿美元。它正迅速逼近 5 月份暴跌前创下的 2.57 万亿美元的纪录。

如果比特币在萨尔瓦多获得成功,这可能会带来更加广泛的比特币合法化尝试。

萨尔瓦多总统 Nayib Bukele 表示,该国已经购买了 550 个比特币。
萨尔瓦多总统 Nayib Bukele 表示,该国已经购买了 550 个比特币。

“比特币是一种投机性很强的资产,但它的风险非常高,而这些风险将由萨尔瓦多纳税人承担。”

|Emil Lendof、Twitter、CoinGecko

🔊 不一样的声音

中国出口数据强劲

  • 八月出口数据上涨 25.6%,超过预期

中国 8 月出口意外加速增长,摆脱了全球范围内新冠疫情反弹、港口拥堵和供应瓶颈的影响。

中国海关总署周二公布的数据显示,中国 8 月出口同比增长 25.6%高于 7 月份 19.3% 的增幅,并大幅超过经济学家预期。

8 月份中国对各主要贸易伙伴的出口同比增速均较前月加快。8 月份中国对第二大贸易伙伴欧盟的出口同比增长 29.4%,较 7 月份 17.2% 的增速有所加快,同时对中国第一大贸易伙伴东南亚国家联盟(简称﹕东盟)和第三大贸易伙伴美国的出口分别增长了 16.6% 和 15.5%。

  1. EU: 29.4%
  2. Southeast Asia: 16.6%
  3. U.S.: 15.5%

尽管出现疫情等相关因素干扰,但 8 月份强劲的出口货运数据再次反映了中国出口的韧性。在拉动中国摆脱去年疫情导致的低迷状况方面,出口发挥了关键作用。

高盛 (Goldman Sachs) 经济学家说,疫情引发港口业务中断对出口的影响可能被高估了,封锁措施相对有限,贸易量已被成功转移到附近港口。

周二公布的官方数据显示,中国 8 月份进口增长强劲。8 月份进口同比增长 33.1%,超过经济学家预期。中国 8 月份贸易顺差达到 583.4 亿美元,较 7 月份的 566 亿美元有所扩大。

自 8 月下半月以来,中国已成功地将单日新增的有症状新冠感染病例数降至个位数,但疫情抑制了消费支出和服务业活动。经济学家们预计,中国政府将加大经济支持力度,包括推出货币宽松措施和更多的财政支出措施,以提振内需。这也将利好于市场。

|中国海关总署、高盛(Goldman Sachs)

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胖胖 @yating zhao 对文章内容的润色以及修改

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